Thuế chuyển nhượng bất động sản được tính thế nào? Quy định & cách tính chi tiết

Thuế chuyển nhượng bất động sản được tính thế nào?

Thuế chuyển nhượng bất động sản được tính thế nào? Đây là câu hỏi phổ biến không chỉ đối với cá nhân có nhu cầu mua bán nhà đất, mà còn cả doanh nghiệp, tổ chức tham gia đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng, việc hiểu đúng và đủ về thuế là yếu tố then chốt để tránh những rủi ro pháp lý cũng như các khoản phạt không đáng có. Nhiều người vẫn còn nhầm lẫn giữa thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và các chi phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường nhà đất liên tục biến động, giá trị giao dịch có thể lớn, thì số tiền thuế phải nộp cũng sẽ thay đổi tương ứng.

Không ít trường hợp người dân gặp khó khăn trong khâu kê khai do thiếu thông tin hoặc chưa cập nhật kịp các quy định mới từ cơ quan thuế. Bên cạnh đó, các chính sách ưu đãi thuế hay miễn giảm trong một số tình huống đặc biệt cũng cần được hiểu rõ để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân. Vì vậy, việc trang bị kiến thức đầy đủ về cách tính thuế chuyển nhượng là điều vô cùng cần thiết.

Ngoài ra, những yếu tố như giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng, giá đất do Nhà nước ban hành, mối quan hệ giữa các bên trong giao dịch,… đều có thể ảnh hưởng đến mức thuế phải nộp. Chính vì thế, hiểu đúng cách tính thuế không chỉ giúp đảm bảo nghĩa vụ với Nhà nước mà còn là một phần trong việc hoạch định tài chính cá nhân, gia đình hay doanh nghiệp. Bài viết dưới đây sẽ cùng bạn tìm hiểu cụ thể cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản theo quy định mới nhất hiện hành.

Thuế chuyển nhượng bất động sản là gì? 

Khái niệm thuế chuyển nhượng bất động sản

Thuế chuyển nhượng bất động sản là khoản thuế mà cá nhân hoặc tổ chức phải nộp cho Nhà nước khi thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho, hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đất. Mục tiêu của thuế này là đảm bảo nguồn thu cho ngân sách và quản lý hiệu quả các giao dịch bất động sản. Thuế chuyển nhượng bất động sản không chỉ áp dụng cho việc bán nhà ở, căn hộ, mà còn áp dụng khi chuyển nhượng đất đai, quyền sử dụng đất, hoặc các tài sản gắn liền với đất.

Các loại thuế, phí liên quan khi chuyển nhượng nhà đất

Khi chuyển nhượng bất động sản, người bán hoặc người mua sẽ phải thực hiện nghĩa vụ nộp các loại thuế và phí sau đây:

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Đây là loại thuế quan trọng nhất trong giao dịch bất động sản. Mức thuế hiện nay là 2% trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng mua bán.

Lệ phí trước bạ: Người mua nhà đất sẽ nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu tài sản. Mức lệ phí là 0,5% trên giá trị tài sản.

Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng: Đây là chi phí phát sinh khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán tại các văn phòng công chứng. Phí công chứng sẽ dao động tùy theo giá trị của bất động sản được giao dịch.

Nắm rõ các loại thuế, phí này giúp người dân thực hiện giao dịch bất động sản một cách hợp pháp, tránh sai phạm và rủi ro pháp lý.

Bài viết bổ sung: Tư vấn bổ sung ngành nghề kinh doanh cho thuê bất động sản

Các trường hợp phải nộp thuế chuyển nhượng nhà đất

Cá nhân khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ 2% trên giá trị chuyển nhượng. Đây là nghĩa vụ bắt buộc theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân. Việc nộp thuế là điều kiện để được làm thủ tục sang tên sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Kể cả trường hợp người bán không có lãi từ giao dịch thì vẫn phải nộp thuế nếu không thuộc diện được miễn.

Tổ chức, doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản

Khi doanh nghiệp thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất (gồm cả đất dự án, bất động sản đầu tư…), khoản thu nhập từ giao dịch đó sẽ chịu thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ chung là 20% sau khi trừ chi phí hợp lý. Ngoài ra, còn có thể phát sinh thuế giá trị gia tăng (VAT) nếu thuộc đối tượng chịu thuế theo quy định. Doanh nghiệp cần hạch toán đầy đủ doanh thu – chi phí và kê khai đúng thời hạn để tránh bị truy thu hoặc xử phạt hành chính.

Miễn thuế trong một số trường hợp đặc biệt

Pháp luật hiện hành quy định một số trường hợp được miễn thuế chuyển nhượng nhà đất, bao gồm:

Chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu ruột, anh chị em ruột;

Cá nhân chuyển nhượng duy nhất một nhà hoặc quyền sử dụng đất tại Việt Nam;

Một số trường hợp đặc biệt khác do cơ quan có thẩm quyền quyết định, như phục vụ giải phóng mặt bằng, chính sách an sinh xã hội…

Việc xác định đúng nghĩa vụ thuế giúp quá trình chuyển nhượng diễn ra suôn sẻ, đúng luật và tránh rủi ro phát sinh sau này.

Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản mới nhất năm 2025

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là loại thuế bắt buộc đối với người bán khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản. Theo quy định mới nhất năm 2025, cách tính thuế TNCN được áp dụng theo tỷ lệ 2% trên giá trị chuyển nhượng bất động sản ghi trong hợp đồng.

Công thức tính:

Thuế TNCN = 2% x Giá chuyển nhượng (ghi trong hợp đồng)

Ví dụ: Nếu bạn bán nhà với giá 2 tỷ đồng, số thuế TNCN phải nộp là:

2% x 2.000.000.000 = 40.000.000 đồng.

Lưu ý: Nếu hợp đồng không ghi rõ giá chuyển nhượng hoặc giá quá thấp so với thị trường, cơ quan thuế sẽ áp dụng giá tính thuế dựa trên bảng giá nhà đất do UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành.

Cách tính lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng

Lệ phí trước bạ là khoản mà người mua phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất sau khi mua. Mức lệ phí này là 0,5% trên giá trị tài sản (giá trị nhà đất).

Công thức tính:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá trị chuyển nhượng hoặc giá tính theo khung nhà nước.

Ví dụ: Nếu bạn mua nhà với giá 1,5 tỷ đồng, lệ phí trước bạ sẽ là:

0,5% x 1.500.000.000 = 7.500.000 đồng.

Cách xác định giá tính thuế: Giá hợp đồng vs giá nhà nước

Khi nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ, giá trị bất động sản được sử dụng để tính thuế có thể dựa trên:

Giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng: Thông thường, đây là mức giá thực tế mà bên mua và bên bán đã thỏa thuận.

Giá nhà nước quy định: Nếu giá ghi trong hợp đồng quá thấp hoặc không minh bạch, cơ quan thuế sẽ áp dụng bảng giá đất và nhà do UBND tỉnh, thành phố ban hành. Giá nhà nước thường thấp hơn giá thị trường.

Việc xác định đúng giá tính thuế giúp hạn chế rủi ro nộp thiếu hoặc nộp sai thuế, đồng thời tránh các tranh chấp liên quan đến pháp lý trong giao dịch bất động sản.

Tham khảo thêm: Thành lập công ty kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Thuế chuyển nhượng bất động sản được tính thế nào?

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định, khi bán nhà đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Mức thuế áp dụng hiện nay là 2% trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng.

• Công thức tính:
  
  Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%

• Lưu ý: Nếu giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND tỉnh/thành phố ban hành, thì cơ quan thuế sẽ tính theo bảng giá đất để tránh tình trạng khai giá thấp nhằm giảm thuế.

👉 Ví dụ: Một thửa đất tại Hà Nội được bán với giá 2 tỷ đồng. Thuế TNCN phải nộp = 2.000.000.000 x 2% = 40 triệu đồng.

Lệ phí trước bạ khi sang tên bất động sản

Bên nhận chuyển nhượng (người mua) có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ để được cấp sổ đỏ hoặc sang tên. Mức thu là 0,5% giá trị bất động sản.

• Công thức tính:
  
  Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí x 0,5%

Trong đó, giá tính lệ phí là giá ghi trên hợp đồng hoặc giá đất do UBND tỉnh/thành phố ban hành (nếu cao hơn).

👉 Ví dụ: Người mua căn nhà 3 tỷ đồng tại TP.HCM. Lệ phí trước bạ = 3.000.000.000 x 0,5% = 15 triệu đồng.

Các trường hợp được miễn thuế, lệ phí

Một số giao dịch bất động sản được miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ, bao gồm:

• Chuyển nhượng giữa vợ – chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột.

• Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà/đất ở và đáp ứng điều kiện theo luật.

Điều này giúp giảm gánh nặng tài chính cho các giao dịch bất động sản mang tính gia đình.

Thời hạn kê khai và nộp thuế

• Khai thuế TNCN: Thực hiện trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

• Nộp lệ phí trước bạ: Thực hiện đồng thời khi làm thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Việc nộp đúng hạn giúp tránh bị phạt chậm nộp hoặc tính lãi chậm nộp theo quy định.

✅ Như vậy, câu hỏi “Thuế chuyển nhượng bất động sản được tính thế nào?” có thể được trả lời bằng công thức rõ ràng: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2% và Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí x 0,5%, kèm theo một số trường hợp được miễn. Nắm chắc các quy định này sẽ giúp cả người bán và người mua chủ động hơn khi thực hiện giao dịch nhà đất.

Tham khảo thêm: Thành lập công ty bất động sản

Thủ tục kê khai và nộp thuế chuyển nhượng bất động sản 

Hồ sơ cần chuẩn bị

Để kê khai và nộp thuế chuyển nhượng bất động sản, người nộp thuế cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau:

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu quy định.

Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản (bản sao có công chứng).

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (Sổ đỏ hoặc Sổ hồng).

Giấy tờ tùy thân: Bản sao công chứng CMND/CCCD hoặc hộ chiếu của bên bán.

Chứng từ chứng minh giá trị giao dịch, nếu cần (chẳng hạn biên lai thanh toán qua ngân hàng).

Nộp thuế ở đâu? Cơ quan nào tiếp nhận?

Người nộp thuế có thể thực hiện việc kê khai và nộp thuế tại các cơ quan sau:

Chi cục Thuế quận/huyện nơi có bất động sản chuyển nhượng. Đây là cơ quan chính tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra, và xử lý việc nộp thuế.

Bộ phận Một cửa tại UBND cấp quận/huyện: Người dân có thể nộp hồ sơ tại đây để được chuyển tiếp đến Chi cục Thuế.

Nộp thuế qua ngân hàng hoặc trực tuyến: Sau khi nhận thông báo thuế từ Chi cục Thuế, người nộp có thể thanh toán tại ngân hàng được chỉ định hoặc thông qua hệ thống thanh toán trực tuyến của cơ quan thuế.

Thời hạn kê khai và nộp thuế là bao lâu?

Theo quy định, thời hạn kê khai và nộp thuế chuyển nhượng bất động sản được quy định như sau:

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế: Chậm nhất là 10 ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp đồng chuyển nhượng.

Thời hạn nộp thuế: Thông thường, thuế phải được nộp ngay sau khi nhận được thông báo thuế từ cơ quan thuế. Nếu nộp chậm, người nộp thuế có thể bị xử phạt theo quy định pháp luật.

Lưu ý quan trọng: Người bán cần kê khai trung thực giá trị bất động sản trong hợp đồng để tránh rủi ro về kiểm tra thuế. Cơ quan thuế sẽ căn cứ vào giá thỏa thuận hoặc giá do nhà nước quy định (nếu giá hợp đồng thấp hơn) để tính thuế. Điều này giúp đảm bảo việc nộp thuế đúng, đủ và hợp pháp.

Những lưu ý khi tính thuế khi bán nhà đất

1. Đừng xem nhẹ giá trị hợp đồng

Giá trị hợp đồng mua bán là “điểm mấu chốt” trong cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản. Không ít trường hợp người bán cố tình kê khai thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp. Tuy nhiên, cách làm này dễ phản tác dụng: cơ quan thuế sẽ áp dụng bảng giá đất Nhà nước ban hành – vốn thường cao hơn giá khai thấp – và thậm chí xử phạt hành chính nếu phát hiện gian lận.

👉 Lời khuyên: Luôn công chứng hợp đồng và kê khai đúng giá trị giao dịch thực tế để đảm bảo minh bạch, tránh rắc rối về sau.

2. Chuyển nhượng giữa người thân – có thật sự phải nộp thuế?

Nhiều người thắc mắc: “Bán nhà đất cho con cái, anh chị em có phải đóng thuế không?”. Câu trả lời là có thể được miễn nếu thuộc các trường hợp:

• Vợ – chồng chuyển nhượng cho nhau.

• Cha mẹ – con cái, ông bà – cháu.

• Anh chị em ruột.

Để được miễn thuế, cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh quan hệ như sổ hộ khẩu, giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn. Nếu không đủ căn cứ chứng minh, giao dịch vẫn phải kê khai thuế bình thường.

👉 Lưu ý: Ngay cả khi được miễn thuế thu nhập cá nhân, bạn vẫn cần thực hiện thủ tục khai báo để cơ quan thuế xác nhận.

3. Kiểm tra nợ thuế trước khi công chứng

Một “cái bẫy” mà nhiều người bán nhà đất không để ý: bất động sản còn nợ thuế. Nếu còn tồn đọng thuế sử dụng đất, thuế nhà đất… giao dịch sẽ không thể công chứng cho đến khi hoàn tất. Điều này khiến tiến độ bán nhà bị trì hoãn, thậm chí hợp đồng bị hủy.

👉 Mẹo nhỏ: Trước khi ra phòng công chứng, hãy yêu cầu cơ quan thuế cung cấp văn bản xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ thuế cho thửa đất/nhà ở.

4. Đừng quên các chi phí “ẩn” khi giao dịch

Ngoài thuế thu nhập cá nhân 2% và lệ phí trước bạ 0,5%, người bán/mua có thể phải chi thêm:

• Phí công chứng hợp đồng (tính theo giá trị hợp đồng).

• Phí thẩm định hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai.

👉 Những khoản phí này tuy không lớn so với giá trị giao dịch nhưng lại bắt buộc, nên cần dự trù sẵn để tránh bất ngờ.

✅ Tóm lại, khi bán nhà đất, ngoài việc nắm rõ công thức tính thuế, bạn cần chú ý đến tính minh bạch của hợp đồng, mối quan hệ chuyển nhượng, tình trạng nợ thuế và các chi phí phát sinh. Đây chính là “chìa khóa” để giao dịch bất động sản diễn ra nhanh gọn, hợp pháp và an toàn.

Mức phạt khi chậm nộp hoặc khai sai thuế chuyển nhượng

Các mức phạt theo quy định hiện hành

Theo quy định tại Nghị định 125/2020/NĐ-CP, cá nhân hoặc tổ chức chậm nộp thuế hoặc khai sai thông tin thuế trong quá trình chuyển nhượng bất động sản sẽ bị xử phạt hành chính với các mức cụ thể như sau:

Phạt chậm nộp thuế: Nếu quá hạn nộp thuế, người nộp sẽ bị tính tiền phạt chậm nộp 0,03%/ngày trên số tiền thuế chậm nộp. Ví dụ, nếu chậm 30 ngày với số thuế là 50 triệu đồng thì tiền phạt là: 50.000.000 × 0,03% × 30 = 450.000 đồng.

Phạt khai sai, khai thiếu: Nếu khai sai dẫn đến thiếu số thuế phải nộp, có thể bị phạt từ 10% đến 20% số thuế thiếu. Trường hợp có dấu hiệu gian lận, mức phạt có thể cao hơn hoặc chuyển sang xử lý hình sự nếu vi phạm nghiêm trọng.

Không nộp hồ sơ khai thuế: Có thể bị phạt từ 2 triệu đến 25 triệu đồng, tùy theo thời gian chậm trễ và mức độ vi phạm.

Hướng dẫn xử lý khi bị phạt hoặc sai sót

Nếu cá nhân hoặc tổ chức phát hiện đã kê khai sai hoặc chậm nộp thuế, cần chủ động đến cơ quan thuế địa phương để kê khai điều chỉnh và nộp bổ sung số thuế còn thiếu kèm theo tiền phạt chậm nộp. Trong trường hợp đã bị lập biên bản xử phạt, nên hợp tác với cán bộ thuế, nộp đúng số tiền xử lý theo quyết định để tránh các rủi ro pháp lý phát sinh.

Ngoài ra, để hạn chế sai sót, người thực hiện chuyển nhượng nên tìm hiểu kỹ hướng dẫn kê khai hoặc sử dụng dịch vụ hỗ trợ thuế, giúp quá trình hoàn thiện hồ sơ và nghĩa vụ thuế diễn ra suôn sẻ, đúng luật.

Các câu hỏi thường gặp về thuế chuyển nhượng bất động sản

Chuyển nhượng bất động sản thừa kế có phải đóng thuế?

Chuyển nhượng bất động sản thừa kế có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân trong các trường hợp đặc biệt. Nếu người thừa kế là cha mẹ, con cái, vợ chồng hoặc ông bà, cháu ruột, thì theo quy định pháp luật, việc chuyển nhượng này sẽ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, nếu bất động sản được thừa kế mà sau đó người thừa kế bán cho người ngoài (không phải người thân), thì giao dịch này vẫn phải kê khai và nộp thuế như thông thường.

Ngoài ra, người thừa kế cần hoàn tất thủ tục sang tên bất động sản trước khi chuyển nhượng để đảm bảo tính hợp pháp cho giao dịch.

Có được tự khai giá thấp hơn thực tế không?

Không. Pháp luật nghiêm cấm việc kê khai giá trị hợp đồng thấp hơn giá thực tế nhằm giảm số thuế phải nộp. Nếu cơ quan thuế phát hiện bất động sản được chuyển nhượng với giá trị thấp bất thường, họ có quyền áp dụng khung giá đất do nhà nước ban hành (thường cao hơn giá khai báo) để tính thuế. Hành vi khai gian giá trị giao dịch có thể bị xử phạt hành chính, truy thu thuế hoặc thậm chí truy cứu trách nhiệm pháp lý nếu phát hiện gian lận nghiêm trọng.

Do đó, tốt nhất là người bán và người mua nên khai giá trị thực tế trên hợp đồng chuyển nhượng để tránh rủi ro pháp lý và các khoản phạt phát sinh sau này.

Mua bán đất chưa có sổ đỏ thì có phải đóng thuế?

Việc mua bán đất chưa có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là một giao dịch có rủi ro cao và không được pháp luật công nhận một cách đầy đủ. Theo quy định, chỉ những bất động sản đã có sổ đỏ mới được phép giao dịch hợp pháp. Nếu người bán và người mua thực hiện việc mua bán đất qua giấy tay (không có công chứng), họ vẫn có nghĩa vụ nộp thuế nếu sau này làm thủ tục cấp sổ đỏ chính thức hoặc hợp pháp hóa giao dịch.

Tuy nhiên, trong trường hợp chưa có sổ đỏ, việc chuyển nhượng sẽ gặp khó khăn khi kê khai và tính thuế. Người mua cần cân nhắc kỹ và yêu cầu bên bán hoàn tất thủ tục pháp lý trước khi tiến hành mua bán để đảm bảo giao dịch minh bạch, hợp lệ và tránh những vấn đề liên quan đến nợ thuế hay tranh chấp.

Lưu ý rằng việc mua bán đất không sổ đỏ có thể vi phạm quy định pháp luật, nên cần tham khảo tư vấn từ cơ quan chức năng hoặc luật sư trước khi thực hiện giao dịch.

Thuế chuyển nhượng bất động sản được tính thế nào? Qua những phân tích chi tiết ở trên, có thể thấy rằng việc xác định đúng các yếu tố liên quan như giá trị chuyển nhượng, đối tượng chịu thuế, các khoản miễn giảm và thời điểm kê khai là điều rất quan trọng. Mỗi giao dịch chuyển nhượng đều mang tính chất pháp lý riêng biệt, do đó người thực hiện cần cẩn trọng và nắm rõ quy trình, tránh trường hợp kê khai sai dẫn đến bị truy thu hoặc xử phạt hành chính.

Ngoài việc thực hiện đúng nghĩa vụ thuế, người dân và doanh nghiệp cũng nên chủ động cập nhật các quy định mới từ cơ quan chức năng nhằm đảm bảo giao dịch bất động sản diễn ra an toàn, minh bạch. Nếu có khó khăn trong việc xác định nghĩa vụ thuế, nên tìm đến sự hỗ trợ của cơ quan thuế địa phương hoặc các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để được hướng dẫn cụ thể.